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包头市公共租赁住房和廉租住房并轨管理实施意见
时间:2015-03-01 00:00  作者:  来源:[db:信息来源]  点击量:748
 

包头市公共租赁住房和廉租住房并轨管理实施意见

为有效整合住房保障资源,提高政府资金和房源使用效率,促进租赁型保障住房专业化管理和可持续发展,根据《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(建保〔2013178号)和《内蒙古自治区人民政府关于进一步加强和完善城镇保障性住房建设和管理的意见》(内政发〔201370号)要求,结合我市实际情况,现对我市公共租赁住房和廉租住房并轨管理工作提出如下实施意见:                                                               

一、总体要求

深入贯彻落实国家、自治区城镇住房保障制度,通过实行租售并举、分类保障,实现公共租赁住房和廉租住房并轨管理运行。大力发展公共租赁住房,采取以租为主、先租后售、自愿买卖、共有产权的运营模式,用以保障不同家庭的基本住房需求。按照政府主导、社会参与的原则,在不断加大政府财政投入的同时,注重发挥市场机制作用,合理引入商业化操作的配套政策,有效解决公共租赁住房建设资金筹集问题,逐步形成可持续的公共租赁住房投资、建设、运营和管理新机制。

二、统筹建设,实现公共租赁住房和廉租住房并轨管理

(一)项目并轨方式。从2014年起,全市廉租住房建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划,2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目继续建设,建成后统一纳入公共租赁住房管理。

(二)资金使用要求。中央补助公共租赁住房的建设资金继续用于公共租赁住房建设,中央补助廉租住房的建设资金调整用于公共租赁住房配套基础设施建设,自治区、市本级原用于廉租住房建设的资金,调整用于公共租赁住房(含2014年以前在建廉租住房)建设,旗县区匹配资金同步做相应调整。原用于廉租住房租赁补贴的资金,继续用于补贴符合原廉租住房保障条件的对象。

(三)优化户型设计。公共租赁住房户型设计要严格执行抗震和建筑节能等强制性标准,坚持户型小、功能齐、质量高、安全可靠的原则,有效满足各项基本居住功能。户型面积应以50平方米以下小户型为主,考虑人口和代际因素,可适度建设80平方米以下中等户型,高层可放大到90平方米以内,中等户型严格控制在总量的15%以内,项目平均户型面积控制在60平方米左右。公共租赁住房提供简约、环保的基本装修,具备入住条件,装修部分需进行图审,设计及施工质量验收标准严格执行自治区相关标准。

(四)部门职责划分。市住房保障部门负责全市公共租赁住房和廉租住房并轨运行的指导、监督和检查等工作,旗县区、稀土高新区住房保障部门负责本辖区公共租赁住房和廉租住房并轨运行的具体工作。

三、统筹分配,完善公共租赁住房租赁管理制度

(一)制定租金标准。政府主导建设的公共租赁住房租金标准由住房保障部门会同同级发改、财政部门确定,报同级人民政府批准后实施,并报市住房保障部门备案;企业或社会机构投资建设公共租赁住房租金标准由房屋所有人、辖区住房保障部门会同同级发改、财政部门共同确定,报同级人民政府批准后实施,并报市住房保障部门备案。

租金标准原则上不高于同时期、同地段、同品质、同类型普通商品住房市场租金的70%。同时,充分考虑承租对象的住房和经济状况等因素及承租房屋位置,实行差别化租金管理。每个项目首先提供不低于30%的房源优先供应符合原廉租住房保障条件的家庭选择,租金按原有标准执行,如有剩余房源统筹到公共租赁住房分配。其他承租家庭按公共租赁住房租金标准执行,进行分类保障。公共租赁住房租金标准应当向社会公布,并定期调整,调整程序比照初始制定程序执行。

(二)明确申请条件。申请人员应当具备以下条件:具有我市城镇户籍或暂住证,并年满18周岁;在我市行政区域内无自有住房或人均住房面积低于15平方米;与我市用人单位签订1年以上劳动(聘用)合同,并连续缴纳1年以上社会保险费。申请廉租租金标准保障的住房困难家庭应同时提供民政部门年度认定的低保、低收入对象或优抚对象证明。在对已纳入住房保障范围的低保、低收入家庭应保尽保的基础上,逐步对市里引进的高层次人才及紧缺急需人才、环卫一线艰苦岗位人员、见义勇为人员、失独家庭、农牧业转移人口落户城镇后住房困难农牧民、转业军人等群体在同等条件下优先予以保障。

(三)确定配租标准。公共租赁住房申请可以家庭、单身人士、多人合租(2—5人)方式申请,配租房屋面积原则上按照2人以下配租50平方米以下住房,3人配租50—70平方米住房, 4人以上或隔代生活的家庭可配租70—90平方米住房;家庭成员只有父女或母子两人的,可按3人标准配租。申请人只限承租1套公共租赁住房。

(四)完善审核程序。坚持三级审核、三榜公示申请审核程序,即社区(居委会)初审并公示、街道办事处复审并公示、旗县区住房保障部门终审并报市住房保障部门备案公示。市政府投资建设的公共租赁住房,可面向全市范围内符合条件的人员出租,申请对象由市住房保障部门负责终审和公示。逐步完善住房、民政、人社、公安、税务、金融等部门信息资源共享机制,实现联审核查,建立全市公共租赁住房申请人员信息库,实行摇号轮候方式进行房源分配。

(五)建立退出制度。保障对象如通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房,或经济状况有明显改善,不再符合相应住房保障条件的,应在规定期限内主动腾退承租房屋,逾期不腾退的,要按照市场价格交纳租金。对承租家庭存在虚假骗租、恶意欠租、长期闲置房屋及违规转租、出借公共租赁住房行为,一经查实立即纠正,取消承租资格,5年内不得再次申请公共租赁住房。建立承租住房诚信档案,完善失信惩戒制度,对拒不服从退出管理的,可以依照规定或合同约定申请人民法院强制执行。

四、统筹运营,建立公共租赁住房租售并举机制

(一)制定出售价格。政府投资建设的公共租赁住房出售价格应综合考虑土地出让价款减让、税费优惠及建设成本等因素,原则上按照届时地段、同类别普通商品住房价格的70%确定,具体出售价格由住房保障部门会同发改、财政、国土部门测算,报同级人民政府批准后公布实施;企业或社会机构投资建设公共租赁住房出售价格,由项目所在地住房保障部门会同发改、财政、国土等部门测算,利润控制在3%以内,售房款归售房单位所有,享受减免的土地出让金、行政事业性收费和税金等须返还市财政。

(二)明确出售条件。公共租赁住房按照先租后售、租售并举、买卖自愿、共有产权的运营原则,公共租赁住房在连续租赁运营满3年后,可以出售。对政府投资建设的公共租赁住房,承租人可申请一次性或分期购买公共租赁住房有限产权,已购买面积免缴租金,购买全部面积后拥有70%的产权,其余 30%的产权归政府持有;企业或社会机构投资建设公共租赁住房在运营期满后,可直接出售给申请购买家庭,承租人可向房屋所有权人申请购买房屋的全部产权。

(三)规定交易条件。个人购买政府投资建设的公共租赁住房付清房款满5年后,方可上市交易。交易时,应当向政府上交经评估部门确定的成交价款的30%,可取得全部产权。房屋出售收入要存入财政资金专户,实行专户管理,专项用于公共租赁住房的滚动建设。各旗县区按照增租控售、政府定价原则,每个项目出售量不得超过房源总量的60%,每年本区域公共租赁住房出售总量不得超过新增可出租公共租赁住房的总量,确保房源的持续增长。已购买公共租赁住房的家庭或个人,今后不再享受住房保障政策。

五、统筹管理,加强物业、档案和后期监管工作

(一)完善物业和服务工作。对集中建设的公共租赁住房小区,由经营机构组建或通过招投标方式选聘专业物业服务公司或专业管理机构承担。对规模小、较分散的保障性住房,可依托社区实行住户自我管理和自我服务。公共租赁住房参照普通商品房销售缴存房屋专项维修资金,首期房屋专项维修资金由开发建设单位代交,在上市交易时由购房人按房屋建筑面积缴存房屋专项维修基金,专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

(二)做好建档和查询管理工作。各旗县区要对公共租赁住房建设项目、租赁房源、承租对象等相关信息建立档案,并确保其完整、准确、安全和有效,做到一项一档、一套一档、一户一档。纸质档案应当同步建立电子档案,两档之间应当彼此关联,相互印证。充分利用包头市住房保障网信息平台,将公共租赁住房申请、审核、分配、复核、出售、退出等工作纳入微机管理,实现对房屋使用、维护、管理等方面数据的联网查询。住房保障部门要严格遵守档案保密工作,档案信息不得对外泄露或散布,不得不正当使用,不得损害保障对象的合法权益。

(三)加强运营和监管工作。市住房保障部门制定标准格式的公共租赁住房租赁(出售)合同,实现统一化、标准化租(售)管理。公共租赁住房只能用于承租人自住,不得出借、转租或者闲置,也不得用于从事其他经营活动,不准改变房屋结构和装修现状。旗县区住房保障部门要定期检查已出租公共租赁住房使用情况 ,对符合出售条件房源做好登记建档工作,并制定出售方案上报市住房保障部门备案。租赁合同签订期限最短为1年,最长为3年,对违反规定或不符合承租条件的承租人及时给予纠正或清退。

六、加强组织领导,严格落实责任

公共租赁住房和廉租住房并轨运行是完善住房保障制度体系,提高保障性住房资源配置效率的有效措施。公共租赁住房建设与管理实行市政府负总责、旗县区政府抓落实的工作机制,各旗县区政府、稀土高新区管委会要加强组织领导,切实抓好项目前期工作及建设资金、土地供应、工程质量监督、租售管理等工作;严格执行目标责任制度,将公共租赁住房纳入市政府保障性安居工程建设管理目标责任范畴,并列入年度考核内容。同时,各旗县区政府、稀土高新区管委会应切实加强住房保障管理机构建设,充实人员力量,保障工作经费,理顺运营程序,扎实有序的推进公共租赁住房建设与管理工作。