包头市审计局
审计研究
准确区别土地“租赁”与“承包”的三个关键点
发布时间:2018-8-1  字号: [ ]
  

审计过程中,会审计到被审计单位的“租赁”与“承包”合同,这就需要我们审计人员能够准确弄清两者区别。

一是主体不同。承包合同的对象为土地,适用的法律为《中华人民共和国农村土地承包法》等有关土地的承包法律,而其他租赁合同的对象为一般主体,适用法律为《中华人民共和国合同法》,但需关注的是,在《土地承包法》相关法律中,土地承包的经营权可以依法采用转包、出租、互换、转让或其他方式进行流转,但《租赁合同》中却有“租赁期限不得超过承包期限的剩余期限”的规定。

二是类型不同。土地承包合同所产生的经营权利属于新型物权,而租赁权却属于债权。在土地承包合同中,农村集体经济成员从村集体承包本村土地,村民与村集体签订土地承包合同,政府颁发土地承包经营权证后,村民依法享有土地承包经营权利,权利合法后,可进行转包、出租等方式进行流转;以租赁方式流转时,需签订租赁合同,租赁合同对承租人没有身份限制,拿土地举例,即任何具有农业经营能力的行为能力人都可以向承包土地的农户承租,双方签订协议即生效。

三是标的物不同。土地承包合同的标的物是特定的,即国家或集体所有的草场、荒地、森林等,不能是其他财产。租赁合同的标的物是不包括国家或集体所有的草场、荒地、森林等,甚至包括其他动产、不动产,承包经营权也可以作为租赁权的标的物。

根据上述主要区别,结合审计工作实践,具体查看有关合同的内容,进行实质性区分。合同的权利与义务决定了其性质,若某个合同虽然名为“XX承包合同”,但内容如果都是在约定租赁关系的权利和义务,那么这个合同实质上应将其界定为租赁合同。

(包头市审计局)

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